Dave Sherbal拥有超过25年的各类房地产投资经验, 擅长多户房产投资. 他参与了投资生命周期的所有阶段, 他加入og体育首页讨论他是如何开始从事房地产投资的, 资产管理最佳实践, 目前的多户市场, 和更多的.
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德温:
戴夫,欢迎. 你好?
戴夫:
做的. 你自己?
德温:
是的,做的很好. 谢谢你今天参加og体育首页的节目. 我很兴奋能在这里潜水. og体育首页先来了解一些背景知识. 你的背景是什么?它是如何引导你进入房地产行业的?你现在在做什么?
戴夫:
我大概30年前进入了房地产行业. 我在公共会计部门工作. 我在八十年代末做审计. 我以前工作的公司是一家房地产公司的合资公司，后备军官训练队的合同. 80年代后期，普通银行开始收回交易. 所以会计师事务所的其他人都不愿意为这个人工作，因为他们看不到一条通往合伙人的清晰道路, 在公共会计部门工作. 有个人和我有相似的背景, 谁是东北人, 是注册会计师, 然后他进入了房地产行业. 所以他把我当弟弟, 带我在, 教会了我很多关于房地产和不同课程的知识. 从那以后，我从80年代末90年代初开始做房地产.
德温:
优秀的. 你参与的第一个项目是什么?
戴夫:
我的第一个项目是宾夕法尼亚州普鲁士王的一家未被标记的小时汽车旅馆.
德温:
这是一笔非常痛苦的交易吗? 是银行收回了，还是很干净? 那是什么样子的?
戴夫:
og体育首页收购了一家上市公司，这家公司拥有各种各样的房地产. 银行接管了它, og体育首页把它们列出来，从波士顿开始运作, 把它带到迈阿密. 在接下来的六年里，og体育首页算出了他们的资产组合. og体育首页有一些酒店，汽车旅馆和公寓. 很多办公室，很多多户家庭的票据，都是为无担保债权人准备的. 哪一个是信孚银行，芝加哥的大通曼哈顿. 这是一个很好的经验，在一个低价位的房地产市场，并试图创造价值.
德温:
正确的. 所以这是一个非常多样化的投资组合中的一个很大的篮子. 从管理和连接的角度来说，这只是一场灾难吗? 我的意思是，所有这些都是完全不同的第三方管理?
戴夫:
该投资组合分布在美国各地. og体育首页在圣. 西蒙斯岛，他们的俱乐部刚被烧毁. og体育首页在加州签了个协议，一家有问题的酒店. 这些都是不同的房地产服务提供商，og体育首页把那些og体育首页认为可以帮助og体育首页从交易中获得最大价值的服务放在上面. og体育首页给了他们一个og体育首页认为可行的计划. 银行家是og体育首页的董事会成员. 这是对与银行合作的很好的理解, 与各类房地产打交道, 和厕所里的所有东西一起工作，创造性地创造价值.
德温:
正确的. 是的. 毫无疑问，这是一个巨大的努力. 我相信这一切都是全村人的努力换来的.
戴夫:
真的没有那么多人, 但对我来说, 这是一次学习的经历，因为我有一位导师, 他走了那条小路. 他为过去做过锻炼的公司工作过. 这是从审计开始的一个很好的segue你可以找到和锁定财务和隐藏信息的地方, 不, 我依靠自己查阅书籍和记录的背景来研究这个问题, 的源文件, 寻找更有效的开支和创造更多收入的方法.
德温:
正确的. 正确的. 我想问你一个问题，基于你进入这个空间的方式和时间. 从那以后，你看到了很多周期. 你觉得og体育首页在哪里? og体育首页现在说的是2021年中期，对吧? 我的意思是，历史是有韵律的，这些东西是有周期的. 你们今天在做什么，你们对og体育首页面前的未来几年有什么看法?
戴夫:
我的意思是, 这几年我一直在说，美好的时光即将结束，事实证明我错了. 我看到很多人追逐交易, 出价比我想象的要高. 我觉得美好的时光总会结束，总会有低谷. 我认为有很多人在房地产上付出了过高的代价, 这取决于行动的打击程度, 这取决于他们发行债券的质量, 得到输入输出, 达成一项长期协议, 总会有一些人会遇到麻烦. 他们在杠杆上太激进了. 他们没有正确地承销这笔交易. 他们不是真正的操作员. 他们和坏人合作. 是否每个人都做得很好. 我想过去六年中很多人都买了东西, 七年赚了钱，因为所有的潮水都涨了，每个人都涨了.
戴夫:
人们很难相信他们自己的谎言，他们会抓住更大的机会，他们会掷骰子. 就是那些不是真正操作者的人有时会遇到麻烦. 即使是优秀的操作员也会遇到麻烦. 所以我发现，作为一个在多个家庭或其他类型的家庭中锻炼的人，时间对我来说很好. 不是因为我比任何人都聪明, 但我经历过战斗, 我犯过每一个错误，我能在火势失控前看到它，然后让它回到正轨.
德温:
那太好了. 谢谢你，谢谢你的洞察力. og体育首页在节目中经常谈论多重家庭. 如果你说的是多家庭, 你有一个运营商希望在这个市场上达成交易. 毫无疑问，现在这是一个竞争激烈的市场. 你会引导操作者注意哪些事情呢? 因为og体育首页已经看到了长期的上涨，价值，租金和所有这些东西. 然后你在去年的经济中得到了这些新钱，所有这些事情都发生了. 但具体是什么呢, 比方说承销, 你会告诉接线员现在要进入多户家庭?
戴夫:
第一件事是不要相信经纪人的包. 经纪人就像麦当劳前的叫卖员. 他只需要叫一个人去买汉堡，他的工作就完成了，对吧? 经纪人会寄给你一个故事，你必须尽职调查, 你必须找出这个故事的漏洞在哪里. 要想清楚如何基于自己的设备创造价值. 第二，如果你要和一家管理公司合作，确保你选对了. 如果你是一个小客户，有时候更大的商店并不关心. 一般来说，管理公司总是关注管理费, 这是基于收入, 这不是基于底线. 所以他们的利益总是与你的所有者背道而驰.
戴夫:
我认为很多人都低估了尽职调查. 他们接受经纪人给他们的资本支出恢复计划, 有时候成本很接近，但很多时候不是. 旧房子，你需要弄清楚管道和电气. 所以你得做足功课. 你得自己去比较，弄清楚什么是比较，什么不是比较. 找一些你可以信任的人，他们会给你真实的答案，而不是把你的钱当作合同供应商.
德温:
我爱这一切. 很好的观点，说得很好. 谢谢你！. 是的，og体育首页在过去看到过这些东西带来的麻烦. 毫无疑问. 你们怎么做, 你过去为你的资本储备做过什么, 我猜, 更具体地说，关于股权, 你们今天是怎么安排新收购的?
戴夫:
我过去六年的业务是，og体育首页是一家第三方资产管理公司. og体育首页没有物业管理公司，og体育首页没有，og体育首页拿回扣. 所以一开始雇用我的大多是陷入困境的客户. 现在是辛迪加，家族办公室，机构. 所以通常当他们购买自己的交易时，他们有自己的债券经纪人. 他们有自己的资金来源, 无论是高净值人士, 这是在一个公众论坛上, 或者他们有真正的制度, 或者他们通过股票经纪人来寻找. 所以我的, 在这类事情上, 我更像是一个指导者，而不是实际发行债券的人, 股票. 所以通常很多客户，他们喜欢追逐交易. 他们喜欢做资本储备. 而是他们不喜欢做的其他事情. 你知道?
德温:
交易结束后再工作，对吧?
戴夫:
是的，从C到G，从摇篮到坟墓. 从一开始到最后的资本交易，以及中间的所有事情，og体育首页都在做.
德温:
杰出的. 那么, 作为一名资产管理者, 从资产管理者的角度来看, 就规模而言，谁是你的理想客户, 位置, 资产类型, 诸如此类的事情?
戴夫:
目前og体育首页管理着全国大约5300个单位. 客户让og体育首页去哪，og体育首页就去哪. 所以这并没有阻止og体育首页. og体育首页的主要业务是多户家庭，但og体育首页也有办公和零售的组合. 但大多数都是多户家庭. 从A到C. 都是一样的，只是每节课都有不同的细微差别. 就客户而言，og体育首页的客户涵盖了从超级老练到行业新手的各个领域. og体育首页只找那些想要学习，想要变得更好的人. 你就越擅长操作, 你作为一个保险商就越好, 因为了解物业管理公司做什么. 所以og体育首页的客户如果愿意，每周都会和og体育首页通话. 我有一些客户不这么做，他们直接把球交给og体育首页，og体育首页就完成了商业计划.
德温:
是的,优秀. 这是比物业管理更重要的一层责任, 它肯定做了很多工作. 但是资产管理这一块，就是责任所在，对吧? 这是商业计划执行或不执行的地方.
戴夫:
og体育首页是房地产业主的代理人. 所以og体育首页的底线就是让他们开心. 如果管理公司不生产，og体育首页可以把他们换出去. 它不会打扰og体育首页，伤害og体育首页，这只是野兽的本性. 听着，og体育首页很擅长制定商业计划. 很多时候，人们买东西的时候并没有一个商业计划, 所以他们把它交给了管理公司. 这不是他们的技能. 他们的技能是所有权给了他们一个计划, og体育首页管理这个计划，把他们控制在白线之内，确保他们达到og体育首页期望的回报，而不破坏财产, 而不是挤满可能会被赶出去的人. og体育首页得到了这个属性, 移动, 然后为首都的活动做准备, 无论是重新解雇还是出售.
德温:
对,是的.
戴夫:
劳斯莱斯看起来不错，og体育首页要确保财务状况好转. og体育首页正在编一个精彩的退出故事.
德温:
正确的. 我想，对于去年发生的办公室事件，在全国范围内是否有一种叙事? 我的意思是，我根本不在那个空间里所以我听到了一些东西，但我没有看到它. 新冠疫情期间，办公室是如何运作的?你认为未来的办公室会是什么, 还是说它太微妙了，不能像那样笼统地回答?
戴夫:
我认为这是微妙的, 但我认为在宏观层面上，一些公司开始让员工回归. 一些人说，在家和办公室的一部分是新的出路. 我的意思是, 如果我是一个雇主，我在办公室里有一个很大的空间, 我为那地方付了很多房租. 如果我可以让人们在家工作，我就可以缩小空间. 我认为办公室受到了伤害. 有些人搬到更便宜、空间更小的地方住. 你看看纽约，很多律所都不打算回去了. 这真的取决于og体育首页现在处于COVID病毒的哪个阶段. og体育首页是要达到另一个水平，还是要继续og体育首页已经取得的积极趋势? 所以我认为还没有定论.
德温:
是的,这是正确的. 这是正确的. 有很多变量. 回到多家庭，你提到你会做A B C. 在A领域，更新的领域，你如何看待运营商创造真正的增值? 我是说，有些老房子，很明显他们什么都需要. 但在更新的东西上，这有点困难，对吧? 也许是更薄一点，或者租金更接近顶端. 你认为运营商是如何成功提升NOI的新属性的?
戴夫:
我的意思是，看，在收入方面，总是有便利设施和收费. 它是把你没有的费用收回来. 你所面临的问题是，所有类型的财产，og体育首页的保险费用都在上涨, 房地产税也在上涨, 成本在上升. 所以，即使你的房租涨得很好，这三件事也很难克服. 而新的问题, 这总是更新的东西, 你会不断地投入资金去竞争. 至少在老房子里，你知道自己在食物链的哪个位置. 你可以修理坏了的东西，你只需要确保你的价格, 与质量比你高的东西相比，价格有很大的差别. 当形势艰难时，人们会从A变成B，再从B变成C. 美国的穷人比富人还多. 所以你会发现当人们遇到麻烦的时候, 他们会回家, 他们会翻倍, 或者它们会沿着食物链向下移动.
德温:
对,是的. 当你和隔壁的新建筑竞争时，这是很棘手的. 这是艰难的.
戴夫:
第二，300美元的租金差异对人们来说是个大数字. 所以你可以把你自己的房子给他们一些内部设施. 你可以做坚硬的厨房表面. 你可以做电器包. 你可以把地板做成乙烯基. 在所有条件相同的情况下，你可以这样做并获得不错的回报. 最困难的是你不能轻易地改变建筑的美学. 您可以发送这些属性, 它有点过时了，你不知道墙和电源后面是什么, 你不知道地下和管道里有什么. 但如果你只致力于清洁，安全和价格合理，你就能做到. 良好的客户服务，你可以在C上做，就像在a上做一样.
德温:
是的,这是正确的. 我爱它. 我爱它.
戴夫:
记住，有些人租房是因为他们别无选择. 他们买不起房子. 住在运动家的人付了不错的租金，他们有很多选择. 它们可以从公寓变成房子. 有人长期租房，陷入了这样的怪圈. 你的人员流动成本, 如果你能做好工作，让他们开心，让他们留在你的单位里，就可以少一些.
德温:
这是正确的. og体育首页来谈谈上限利率. og体育首页可以特别关注多家庭. 很明显，og体育首页在德州的市场看到了上限率的压缩, 我敢肯定是全国范围内的, 但og体育首页希望得到你的反馈. 我的意思是，这些东西在过去的几年里真的被压缩了. 你对发生的事情和未来的发展有什么看法? 这是个不公平的问题.
戴夫:
我是说，从一般的角度来说，都是三分，四分的交易. 我是说，还能低到什么程度?
德温:
对,对.
戴夫:
通常你会买, og体育首页希望你们能有更大的增长, 但由于税收保险，NOI的增长可能会很艰难, 如果市场再出问题. 利率非常低，股票收益率也很低. 所以你算是触及了上限利率的底线. 他们最终只有一条路可走，那就是回去. 这就是问题所在. 我认为对大家都有帮助的是利率的长期攀升.
德温:
对,对. 在你的职业生涯, 你是否看到过一些让人们措手不及的上限率扩张的情况? 那是什么样子的?
戴夫:
在80年代后期, og体育首页从上市公司获得的一些贷款, og体育首页有13%到15%的贷款. 和现在不一样.
德温:
房价是13、15元?
戴夫:
是的. 我在Signia Financial工作的时候og体育首页收购了以前的财团, og体育首页用10作为95的上限, 96. 他们做og体育首页的年度评估. 所以我看到了各种比率的变化. 但总的来说，它们更像是一个下降的趋势，而不是上升的趋势.
德温:
毫无疑问. 同样的问题. 你觉得og体育首页能吗，联邦政府把子弹都射光了吗? 我的意思是，你认为他们会在接下来的几年里把它重新踢回来吗? 我的意思是，他们在量化宽松政策上动作非常快. 你有什么想法, 这只是永久性的量化宽松机器，还是他们会尝试加息? 你对此有什么看法?
戴夫:
他们比我聪明，所以我不会去问他们. 但他们的主要目的是保持经济发展，所以他们试图刺激经济. 但在某个时间点，价格会上涨. 我只是觉得他们需要做点什么来放慢速度. 我的意思是, 股票市场飞涨, 但大多数美国人并没有深入投资股市. 更重要的是，大多数人没有可自由支配的收入. 事情是这样的，就在不久之前，市场还是低迷的. 说到去年4月和5月，它已经涨到屋顶了, 但问题是, 收益真的存在吗? 只是人们进入市场，因为那是一个值得去的地方. 再说一次，他们比我聪明，我只是一个多家庭的人.
德温:
这是正确的. 这是我经常说的台词. og体育首页来谈谈你的律所和合同吧. 有人来找你, 他们说, og体育首页有这样的投资组合, 但og体育首页真的不擅长资产管理部分. 和你们的合作是怎样的就接管投资组合而言是怎样的?
戴夫:
所以传统上, 如果有人打电话, 他们有一些问题, og体育首页给他们提供免费的建议，因为og体育首页尝试着向前发展. og体育首页的约定就是握手. 如果你不喜欢og体育首页，他们就结束了. og体育首页收取固定费用，很低的固定费用. 如果你的公司太小，没有资产管理部门，og体育首页会努力做到即插即用, 你不会想要处理除了承销以外的所有事情, 寻找新的交易, og体育首页是即插即用的. og体育首页收取固定费用，外加旅费. og体育首页比你雇佣那些你必须观察的没有经验的人要便宜, og体育首页知道该怎么做. 如果你不开心，那就握手. 只要og体育首页和你在一起开心就好. og体育首页尽量只接受og体育首页喜欢为之工作的客户.
戴夫:
世界上有很多名声不好的人，生命太短暂了. 所以og体育首页的客户是那些og体育首页喜欢花时间在一起的人. og体育首页会在行动范围内做任何事. 但传统上og体育首页不会，一年两次从停车场开车去看房子. og体育首页每个月都尽力保持收支平衡. og体育首页每周通一次电话. og体育首页正在推动管理公司成为亲力亲为的业主代表. 因此，og体育首页为客户带来成果，对管理公司来说，og体育首页有责任.
德温:
正确的. 是的,太好了. 好的，谢谢你的概述. 我爱它. 谢谢你在这里分享你的一些见解. 总结一下，你对被动投资者有什么看法? 有人想要投资一个项目和一个辛迪加. 他们不想自己经历拥有它的所有工作和头痛. 对于想成为有限合伙人的人你有什么话要说吗?
戴夫:
是的. 我会去辛迪加买其他房产. 看看他们是否干净，看看人们是否活泼迷人. 辛迪加正在筹集资金. 他们是狂欢节上的吆喝者. 他们想让你通过那扇门. 每个人都得到了别人的钱.
德温:
这是正确的.
戴夫:
我每个月都会询问财务状况，而不仅仅是拿着你收到的信. 你必须明智地选择伴侣，因为失去伴侣比失去伴侣更快. 作为有限合伙人，你真的没有任何权利. 所以你真的需要在挑选对象上做足功课. 因为没有任何权利你只是坐在车的后座上如果车要掉下悬崖, 你对此无能为力.
德温:
是的,这是正确的. 这是一个很大的交易. 当然，这是一个很大的交易. 这是有帮助的. 戴夫，非常感谢你今天与我共度时光. 我很高兴能够了解您和您的公司. 如果有人想和你建立联系，你该怎么做呢?
戴夫:
你可以发邮件给我 (电子邮件保护) 电话号码是(954)646-7382.
德温:
杰出的. 好的，og体育首页会在节目说明中链接到网站. 再次感谢. 祝你在新的一年里事业兴旺. 感谢你今天的参与
戴夫:
你也. og体育首页很感激能有机会参加你的节目.
德温:
杰出的. 好吧. 当心.
戴夫:
你说对了.