乍得 Sutton，管理合伙人和收购团队负责人 Quattro资本，和主机的 房地产天桥播客 加入og体育首页，分享他作为“恢复工程师”的旅程,之后，他成为了一名多户型房地产投资者.
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德文·埃尔德:(00:03)
乍得,欢迎. 谢谢你来参加节目. 你好吗?
查德·萨顿:(00:06)
德文，我很幸运. 很高兴来到这里，我刚生完第二个孩子. 所以如果你看到眼袋，我很高兴观众看不到，但我在这里.
德文·埃尔德:(00:17)
他们能看到他们. 这些视频会出现在YouTube上，但大部分都是在Spotify或苹果上的音频下载. 听着，伙计恭喜你成功了. 男孩或女孩?
查德·萨顿:(00:27)
是的，是个男孩. 我有一个三岁的小女孩，她是og体育首页的第一个孩子，她在数数? 如果算上那只生了三个孩子的狗，没错?
德文·埃尔德:(00:36)
这是正确的.
查德·萨顿:(00:38)
不过没错，小男孩，大家都很开心，很健康. og体育首页只是，爸爸妈妈只是想叙叙旧.
德文·埃尔德:(00:43)
太棒了，伙计. 好吧,祝贺你. 这是生命中非常有限的一段时间. 这段时间不会持续太久. 当你在里面的时候，感觉它持续了很长时间. 但就像大家说的，进展得很快，但恭喜你，伙计. 养育家庭，努力在商人和父亲之间取得平衡. og体育首页可以录制一集又一集关于它的播客. og体育首页会稍微讲一下. og体育首页来谈谈你的背景吧. So, 各位听众，og体育首页讲了很多关于多户家庭的事情, 很多关于房地产的内容, 关于企业家精神. 你的背景是什么? og体育首页今天在这里讨论是因为你的投资公司, 但退一步想想你从哪里来, 你是怎么进入房地产行业的?
查德·萨顿:(01:28)
是的，戴文，很高兴你这么问. 这要追溯到很久很久以前. 我实际上是第三代房地产投资者. 我很长时间都不知道.
德文·埃尔德:(01:39)
这是有趣的.
查德·萨顿:(01:40)
是的，很有趣. 所以，我的祖父母在他们职业生涯的后期购买了大量的独栋房产. 然后他们自己发现了. 所以og体育首页- - - - - -
德文·埃尔德:(01:51)
那是什么市场?
查德·萨顿:(01:53)
那是在德克萨斯州的韦科. 所以，这是一个你非常熟悉的领域.
德文·埃尔德:(01:56)
是啊，大家都知道韦科也许不是因为什么好理由. 但最近它经历了一种复兴?
查德·萨顿:(02:03)
这是正确的. 最近，我想原因可能是《og体育首页》和那个电视剧. 但在此之前，还有其他原因，og体育首页不需要在播客中讨论.
德文·埃尔德:(02:10)
他们什么时候在韦科买的? 这是很久以前的事了吗? 50年前或者?
查德·萨顿:(02:15)
不，不是50年前. 我想应该是90年代吧.
德文·埃尔德:(02:17)
好吧. 好吧. 所以，在最近的记忆中，我和你.
查德·萨顿:(02:24)
是的，没错. 所以我一生中大部分时间他们都在韦科拥有房产. 我还是个孩子的时候就开始练习了，戴文. 我是说，我一直都是用手干活的. 所以，我通过这种方式获得了一些交易技巧. 但我总是被鼓励去上学，找一份好工作，在大公司工作，因为那是美国梦, 正确的?
德文·埃尔德:(02:42)
这是正确的. 是的.
查德·萨顿:(02:44)
我想他们直到我很晚的时候才发现这一点. 所以，我不知道他们是否准备好鼓励他们的家人也参与进来. 所以，几年过去了，我看着他们拥有这些. 我去上学，成为一名工程师. 我对数字、积木之类的东西总是很在行. 世界告诉我要成为一名工程师，戴夫，我成了一名工程师. 在航天飞机还在飞行的时候，我曾在大公司工作，或者在NASA这样的机构担任公务员. 我曾为通用电气(ge)工作，制造了你们今天所使用的大部分商用航空发动机. 在很长一段时间里，我做了很多非常核心的工程工作. 很多事情同时发生了.
查德·萨顿:(03:27)
我低头一看，意识到, 好吧, 哎呀, 我对这件事越来越在行了, 这就是燃烧分析和设计. 我知道如何点燃东西，从中获得巨大的能量.
德文·埃尔德:(03:39)
吸，挤，砰，吹，对?
查德·萨顿:(03:41)
我很佩服你知道这点. 吸，挤，砰，吹. 这是飞机发动机最简单的工作方式. 你在那里也有工作背景吗?
德文·埃尔德:(03:47)
我是个飞行员. 是的.
查德·萨顿:(03:48)
好吧，你知道的. 神奇的. 我喜欢这个. 是的，这是第一个关于引擎如何工作的简单解释. 所以，我在爆炸部工作. 我当时在og体育首页点火的地方. 我意识到, 在我参与的第三个设计项目之后，我抬头看了看, 如果你是飞行员的话, 我为波音公司研发777X. 我在737 Max上工作过. 我做过一些巴西航空工业公司的东西. 所以，有很多从小到大的航程，哦，还有787梦想飞机. 那是五角星.
德文·埃尔德:(04:22)
这些都是专业参与的疯狂项目，这很酷.
查德·萨顿:(04:26)
真的很有趣. 对于og体育首页这个行业的年轻工程师来说，这是一个很好的时代，因为之前的低迷周期，很多老员工都被解雇了, 正确的? 我来的正是时候，当时工作正如火如荼. 每个人都在重新设计飞机，设计新飞机. 所以，这是一个非常酷的时间来获得你作为工程师的印章. 所以，我一点都不后悔. 我玩得很开心. 我遇到了一些很棒的人. 在我待过的房间里，我很少是最聪明的人，这是一个很好的地方. 但我意识到，戴文，我只是一个收入很高的工人. 我发现, 我做的每一个项目, 他们总是试图用更少的资源在更短的时间内完成它.
查德·萨顿:(05:10)
我终于意识到, 如果一个公司可以在没有工程人员的情况下开发产品并销售, 他们会这么做的, 但og体育首页是必要之恶. 然后我意识到我向左看, 我看向右边我的小隔间, 在我完成我的第三个设计程序之后. 我说, “哇, 我看到我的首席工程师在下面，他岁数很大, 我看到我的首席工程师在我面前.我说，“这就是我的道路。. 我会非常擅长做这件事，我可以在世界上为三家公司工作.“嗯，这吓到我了.
查德·萨顿:(05:40)
所以，这告诉我要分散投资. 就在那时，通用电气的股价暴跌. 我相信你们都记得. og体育首页组建了很多内部咨询团队, 有点像内部的麦肯锡和德勤，我很幸运地飞到世界各地，去了世界上每个通用电气的中心，唯一的目的是og体育首页如何改善损益表的底线? 所以, 拥有产品设计大脑, 我可以在制造和产品重新设计方面提供帮助, 诸如此类的事情. 所以，在儿童游戏之前，我要去做一个顾问，到处飞，这真的很酷.
德文·埃尔德:(06:12)
正确的. 那里的日程安排很紧，对吧?
查德·萨顿:(06:14)
是的，但那真的很酷，对吧?
德文·埃尔德:(06:16)
可以肯定的是.
查德·萨顿:(06:16)
我从那里获得了商业头脑和分析技能等, 翻译过来就是……谈判呢, 顺便提一下. 在那份工作中，我做过很多国际谈判，以及供应商合同. 所以，这造就了今天的我. 同时，另一条路径发生了. 我的祖父对我的生活产生了巨大的影响，他于2016年去世. 对于一个德州大佬来说，这是一个令人揪心的结局. 尽管如此，它还是发生了.
查德·萨顿:(06:48)
好吧, 突然之间, 我的生意伙伴之一, 金正日Wendland, og体育首页现在的资产管理总监是谁. 她介入并接管了家族业务, 而与此同时我也在问问题. 我的意思是，告诉我有谁没有读过《og体育首页》，而且思维模式发生了转变? 我读这些书是因为我想，“等一下，我赚了很多钱. 我交了很多税. 我每年加薪3%, 除非我升职了, 这几乎赶不上通货膨胀的速度. 就像，“这个国家的人是如何致富的? 我做错了什么?“我现在是为股东工作.
德文·埃尔德:(07:23)
是啊，你做的都是对的?
查德·萨顿:(07:25)
是啊，我做了所有正确的事，为什么我不在那里? 为什么我不比五年前好一点? 所以才有了这些书. 与此同时，我现在的商业伙伴接管了房地产投资组合. og体育首页只是在财富存储中找到了所有这些共同点. 你可以成为伊兰·马斯克，改变世界, 哪一个是神赐福给他呢, 但埃隆·马斯克100人中有99人都没能成功. 这真的很难做到. 你可以投资股票市场或其他资产. 但富裕家庭和房地产都有一个共同点，可以追溯到很久以前的英格兰国王.
德文·埃尔德:(08:02)
这是正确的.
查德·萨顿:(08:03)
土地租赁是最早的财富形式之一. 所以，所有这些开始形成了一个计划，og体育首页该怎么做? 因此，我开始尝试创建og体育首页在德克萨斯州的单一家庭投资组合的田纳西州版本. 这很困难，因为当时的纳什维尔，谁不知道田纳西州的纳什维尔呢? 10年来，它一直是该国表现最好的市场. 爆炸了. 你不能买…我是说, 对于你们这些多家庭的人, 有销售补偿法, 哪个公司的独栋住宅最畅销, 就像, “嗯, 你的邻居付了多少钱? 这就是它的价值所在.“然后是收入法, og体育首页最看重多户型房产的哪个方面, 这是基于它能赚多少钱.
查德·萨顿:(08:51)
好吧, 我意识到，在田纳西州这个时候，你不可能买到现金流充足的房子, 除非你买的东西快散架了. 所以，og体育首页再退一步，我带我的一个朋友出去吃午饭，他和我同龄. 他和他的父亲已经申请多户房产有一段时间了, 有些是自有资本, 一些是私募股权和合资股权. 我问他:“你是怎么做到的?他递给我一本书, 真希望它还在我的书架上, 但我已经借出去500次了. 这本书是大卫·林达尔写的，是一本蓝色的小书，叫做《og体育首页》. 这是众多讨论如何联合的书之一, 收购, 操作, 在这些事情上执行增值计划, 以及经济学是如何运作的.
查德·萨顿:(09:42)
德文，我放不下. 我就是放不下. 于是，我又写了10本这样的书. 我是一个爱读书的人，你可以看出来我身后的书架上. 所以, 我和我的搭档一起去了og体育首页能找到的第一个新兵训练营，然后og体育首页去了两个, 和三个, 和五个, 和10. 在og体育首页买房子之前，og体育首页用了一年的时间尽可能多地学习. 然后og体育首页有了足够的信心，og体育首页说, “你知道吗?, og体育首页打算卖掉几套独栋住宅. og体育首页会拿出一部分钱，og体育首页会发现，og体育首页会买多户住宅. og体育首页做到了, og体育首页和另外两个合伙人合作，进行了一笔交易, 或者在诺克斯维尔买了房产, 田纳西州.
查德·萨顿:(10:21)
然后这个性质就得到了2 3 5 10 15. og体育首页就这样继续下去, og体育首页发现，这个组织有机地变成了Quattro资本s, 哇，og体育首页真的很般配. 由于og体育首页的股权关系，og体育首页有良好的白手套服务. og体育首页拥有一流的行业专家，他们与og体育首页一起管理og体育首页的资产管理. og体育首页有。我花了大部分时间在收购方面因为财务分析形式, 知道事物是如何结合和分离的, 那是我的专长, 我很喜欢. 所以，og体育首页成功了. 然后最终出现了一些早期退出，这真的让og体育首页达到了从茶到绿的地步，真正进入了完整的周期，并拥有了可信度, og体育首页在这里, 德温.
查德·萨顿:(11:14)
所以，这真的是一个非常有机的路径，一些事情走到了一起. 时机很好. 哦，顺便说一句，很早，我不知道DJE在这行有多久了. 但og体育首页仍然觉得og体育首页是一家青少年公司? og体育首页活下来了，而且经营状况非常非常好. 我要说的是在新冠疫情期间的高度敏锐度. 那就像是早早地获得了你的战斗条纹. 我认为尽早强调这个主题是件好事. 所以我从未像现在这样为球队感到骄傲. og体育首页就是这样走到今天的. 我希望这个故事不会太长. 但og体育首页在这里.
德文·埃尔德:(11:54)
不，我喜欢. 我想说这可能是难以置信的浓缩. 里面有很多东西. 第一项资产是什么? 有多大? 多少股本? 有多少债务?
查德·萨顿:(12:02)
是啊，是啊，其实我犯了一些错误. 这很有趣. 你什么都读，直到你真的去做，你只是(相声00:12:11)
德文·埃尔德:(12:10)
哦,是的. 我会说你…我是说, og体育首页有一些指导客户和其他人一直在谈论这些事情. 我认为你可以通过全面教育获得一半的知识. 我的意思是, 与人见面, 阅读的东西, 旅游属性, 研究, 做所有的事情, 取一半左右. 另一半你得到的，真的很臭. 你希望从教育中获得90%的收入. 但我想了一半一半，伙计，你必须去做. 你必须去做.
查德·萨顿:(12:44)
这是正确的, 德温, 好的是50%, 这些通常会让你出局. 你要去[相声00:12:52]-
德文·埃尔德:(12:51)
这是正确的.
查德·萨顿:(12:54)
剩下的50%小的. 这有点像帕累托定律. 你得到了80%的好东西，也许你不会受伤，或损失金钱. 所以，不管怎样，og体育首页买了一处有35个单元的房产，这实际上是一项独特的资产. 那是在田纳西州的北诺克斯维尔.
德文·埃尔德:(13:10)
这是第一次交易的好尺寸. 我的意思是，从一个家庭出身，突然加入，这很好.
查德·萨顿:(13:17)
真的是这样. og体育首页以2美元的价格买的.六千五百万，现在值了…诺克斯维尔做了很多疯狂的事.
德文·埃尔德:(13:26)
哦,当然. 是的.
查德·萨顿:(13:27)
og体育首页可以加价卖很多钱. 是的，所以og体育首页买下了那块地. 这是一个独特的故事，这位建筑师实际上在山上有一所房子, og体育首页还拿它开玩笑. 每次他生他妻子的气，他就出去造一台8-plex. 在大约10到15年的时间里，他有35个单位.
德文·埃尔德:(13:44)
很多争吵.
查德·萨顿:(13:45)
是的,完全. So, 每次og体育首页把它拿给保险代理人看，他们都在竞价, “等, 你们这里已经建了多少年了?他们会说，“是的，他们是从1980年开始的，然后那些是1995年的。.”
德文·埃尔德:(13:57)
这是搞笑的.
查德·萨顿:(13:57)
所以，它们看起来都是一样的，而且都是经过精心设计的. 我是说，这是一开始的宝贵资产. og体育首页拿出了60.5万美元的自有股本. 是四个合伙人中的大部分人一起买的, 我想确保og体育首页知道怎么做, og体育首页可以在向投资者支付差价之前证明这一点.
德文·埃尔德:(14:20)
是的，我喜欢这种方法. 我的意思是，我做的第一笔多户型交易和六个单元一样，不是35个. 但这都是我的钱，我在银行. 我只是还无法想象接受资本. 我不知道. 现在很容易说，对于100 +单位，你会得到所有这些效率. 所有这些东西. 融资很容易. 这对你来说很简单，对吧? 你做过很多次了. 这对og体育首页来说很容易，因为og体育首页指出了这些全周期交易, 但是一开始我真的, 我很喜欢这种方法, 嘿, 这是你的钱. 这是合伙人的钱. og体育首页用自己的硬币来验证概念吧. 而且可能不是你能做的最有效的交易. 不过我真的很喜欢这种方法.
查德·萨顿:(15:06)
是的，真的，有趣的是og体育首页大概操作了两三个月. 好了，这招管用. og体育首页要去了，og体育首页做的下一笔交易
德文·埃尔德:(15:15)
你好像打了勾，对吧? 是的.
查德·萨顿:(15:17)
是的. og体育首页算出来了, 好吧, 这东西不会爆炸，银行也不会在30天后收回. og体育首页做得很好. og体育首页有合适的团队. 所以，所有那些限制性的信念，它们只是限制性的信念，德文. og体育首页可以用100单位, og体育首页本来可以好好的, 但og体育首页只是不想……og体育首页只是降低了风险，在og体育首页知道og体育首页可以做到之前，不必担心og体育首页的资本信誉.
德文·埃尔德:(15:39)
我很喜欢. 我相信你的投资者很欣赏这一点. 我认为这是一个伟大的举动.
查德·萨顿:(15:44)
是的,是的. 我做错了一件事. 如果我今天买了这个，我可能会在上面贴一张桥牌. 有扩展的东西. 你肯定不想在糟糕的时候再贷款被抓. 但是og体育首页做的桥是两三年加一年加一年. 所以这是收费的两次延期. 所以，如果你必须完成某件事，它会让你走得很远. 但这座建筑有很多价值. 现在值3.6, 也没过多久, 所以如果og体育首页再融资会更好, 但og体育首页把房地美小额余额贷款给了它. 遗憾的是，小额余额贷款项目不允许第二次…你不能进行套现再融资. 它有一个很大的提前支付，所以有一种债务权益. og体育首页有债务股权[相声00:16:37]-
德文·埃尔德:(16:37)
是的，或者可以. 我是说，Freddie SPL是一个很棒的产品. 如果降级提前支付一个期权, 但即使是这样，你也要注意那些偷听交易的人，它的利率很低, 固定债务是一件美好的事情, 但通常这背后是提前支付，你会看到交易, 我看到有人提前支付了200万, 除非他们能烧掉一部分，否则他们是无法摆脱的. 所以，这绝对是一个值得你注意的大问题. 第一次交易的常见情况是，“哦，低利率听起来很棒. 有人让我把它锁起来. 我要持有它7年,就像, 现实中你可能会持有2个.
查德·萨顿:(17:22)
完全. 让og体育首页花点时间谈谈这个问题因为你提出了一些好的观点. og体育首页甚至可以做得更好一点，因为这样你不会得到最好的利率, 但你可以做五年的产量维持. og体育首页进行了完整的10年期收益率维持. So, 我有9年半的时间我必须支付一大笔钱来终止贷款, 正确的?
德文·埃尔德:(17:41)
是的.
查德·萨顿:(17:42)
它是什么, og体育首页可能会在卖的时候这么做, 但这是一个教训. 在德文看来, og体育首页可以提前支付, 这取决于, 但也可能是5%, 4%, 3%, 五年内贷款的2%. 您要多付一点费率. 但og体育首页有办法做得更好. 然而，最好的办法是让当地银行把它拆了. 我一直使用当地银行的过桥贷款, 顺便提一下, 因为他们通常不提前支付. 他们通常会给你18个月的IO，贷款的一些资本支出. 他们会给你
德文·埃尔德:(18:13)
不错的速度.
查德·萨顿:(18:13)
是的，一个不错的比率，还有3.75是我最新的.
德文·埃尔德:(18:16)
现在，追索权对那些你认为没问题的人来说是一个因素吗? 这是个不错的交易?
查德·萨顿:(18:22)
这对og体育首页来说是个不错的交易. og体育首页不喜欢追索权, 你必须要小心，因为这并不是因为og体育首页担心项目会变坏, 德温. 但这是或有负债，银行知道这一点. 当银行为你担保时, 他们会查看你所有的追索权贷款并以此为基础降低你的净值. 用罗伯特·清崎的话来说，这会让你的记分卡受损.
德文·埃尔德:(18:46)
是的，这个观点很好. 是的.
查德·萨顿:(18:48)
这就是og体育首页的问题所在. 但我所取得的成功，以及各位在这个领域一切都是可以商量的. 去银行说，看，我可以用这个做房贷美SPL，我可以，我真的可以.“但这是本地交易. og体育首页想把钱存在当地银行. og体育首页对这房子有个设想. 他们喜欢投资社区. 你会说:“听着，但是，是这样的. og体育首页不能有完整的连带追索权. og体育首页有五个合伙人. 你不需要500%的贷款担保. 所以，分开吧. 也许你想把og体育首页加在一起，是105%或者125%.“所以og体育首页经常会做的是把自己的责任限制得相当小. 但og体育首页从未打算保留这些贷款超过一年半, 所以这是一个风险承受能力的问题.
德文·埃尔德:(19:40)
乍得, 你用当地银行代替了桥梁, 获得更好的条款, 你在有限的时间内使用有限的追索权. 这是个好办法，然后你再融资到一些完全没有追索权的东西.
查德·萨顿:(19:53)
我想先说一下，因为我不想给听众带来麻烦. 如果你的房产很粗糙，拖欠率很高, 高空置, 你需要一笔真正的过桥贷款.
德文·埃尔德:(20:02)
是的，没错.
查德·萨顿:(20:03)
银行是不会碰的. 但如果像这个性质，它已经稳定了. 95%的客座率. 只是租金很低. og体育首页有能力通过一些轻微的改造，把一个稳定的房产变成一个租金稳定的房产. So, 它真正的亮点是那些教科书上的增值，它已经相当稳定了.
德文·埃尔德:(20:26)
确定. 是的，这个观点很好. 在稳定和完全战区之间有一个完整的范围. 这里有一个光谱. 但如果你是清白的, 这在很多方面降低了你的风险, 这样一来，提前支付一些追索权债务就更容易接受了.
查德·萨顿:(20:44)
我都做过了. 我相信你也经历过. og体育首页做了一个D类属性. 我可能再也不会做了. 我只是没有足够的头发来处理这事.
德文·埃尔德:(20:54)
阿门.
查德·萨顿:(20:55)
是的, og体育首页做过一些项目，og体育首页基本上接管了60%的占用率，这些都很好, 这些都是值得的. 因为我的意思是，og体育首页将在18个月内将其价值翻倍，而不是股权价值. 所以，这些也可以非常非常强大，但这是一个不同的商业计划.
德文·埃尔德:(21:14)
是的，没错. 这是正确的. 你得弄清楚你要做什么，你的团队要做什么，知道你要做什么. 在一天结束的时候，如果你在筹集资金，投资者回报指标是什么? 如果你能做点干净点的, 更大的, 更稳定, 而且还能达到或超过你的投资回报, 这样做. 但是，是的，有时那些疯狂的毛茸茸的东西等于很多价值，有时却不是. 仅仅因为它破败不堪，50%的使用率并不意味着这是一笔交易.
查德·萨顿:(21:45)
大多数人都在追逐高上限税率，这在某种程度上是好事. 但在这个市场上，你得问问自己, 如果你买的是8个上限税率的东西, 你最好小心点，因为它有点问题(相声00:22:00)，当你出售它时，它可能是14的上限费率.
德文·埃尔德:(22:03)
是的，没错. 我的意思是，有人告诉我封顶率衡量的是资产的可取性. 这是有原因的. 这就不太理想了. 这些数字背后肯定有一些东西. 你最好准备好应付.
查德·萨顿:(22:20)
这是正确的. 我的一个好朋友，被动投资公司的丹·汉福德.Com说得最好. 他们专门购买低上限利率资产
德文·埃尔德:(22:26)
是的，没错.
查德·萨顿:(22:27)
3点半到4点，这是他们的经营策略. 但这是风险回报. 如果我要去拿下, og体育首页可以讨论这个D类资产, 它有一些非常有趣的故事. 但如果我用投资者的资金去捣毁这样的东西，风险很高. 风险很大. 短期内不会有现金流, 但他们会期待, 投资者会有所期待, 你应该期待更高的回报. 对于高风险的投资，回报率最好高于25%. 但如果你打算买一栋甲级豪华大楼那里住着稳定的白领租户，他们总是会付房租. 也许是在一个一切都非常非常稳定的科技领域. 我的意思是，科技行业刚刚通过新冠病毒扼杀了它. 每个人都在远程工作[相声00:23:12].
德文·埃尔德:(23:12)
确定. 哦,是的.
查德·萨顿:(23:14)
当你看到这样的资产, 你的回报会更低, 但你可能会有更高的概率得到回报. 这是值得思考的问题. 但是丹说, 如果你考虑上限税率, 事实上，上限利率是你的净营业收入除以资产出售或购买的价格. 好吧, 如果你重新排列这个方程, 然后说, “嗯, 如果我要在NOI中加入1美元, 净营业收入, 然后除以上限利率.“如果你的上限税率是10%, 甚至是8个上限税率, 只是简单的数字, 这10个上限利率将基本上等同于一定数量的钱, 但如果你以5个上限利率购买1美元现在的价值是原来的两倍, 因为它的上限税率是10.
查德·萨顿:(24:06)
So, 而你的现金流可能不会像这些破产资产一样强劲，你可以把NOI扭转过来, 低上限利率资产的增值会高得多. 即使它保持不变，或者从5个基点下降50个基点.5分到6分甚至5分到5分.乘数效应可能非常大. 我认为这是他们合理化的一种方式，再加上确保他们在核心城市中心, 高灵敏度或高不灵敏度，我记不清了. 非常非常好的工作支持领域，那里有白领.
德文·埃尔德:(24:54)
是的，这是一个有趣的方法. 我的意思是, 是的, 你对一个低上限利率房产的NOI增加肯定会对价值产生更大的影响. 此外，og体育首页谁也不喜欢为了升值而购买，而只是希望如此. 但它正在发生，它将会发生，在过去的18个月里，数万亿美元刚刚被引入经济. 所有这些新美元都在追逐同样的资产. 二手车涨价，股市暴涨，所有东西都涨价了. So, 这是在一些更好的资产上的一个论点，你的RNM值很低, 你的入住率很高, 所有这些都是为了未来. 我想那可能会很好. 还有很多让人头疼的…我是说, 看, 我觉得你可以在几英亩的土地上安置300个人, 生活总会发生, 2012年的房子比1982年的房子更整洁. So, 这都是权衡, 我认为这类资产的风险调整收益非常好.
查德·萨顿:(26:06)
og体育首页来谈谈这个问题. 我喜欢你刚才提到的话题，因为当你考虑今天你想投资或购买什么资产时, 无论你是进行交易还是作为有限合伙人进行投资, 你需要从两种情况考虑这个问题. 所以，og体育首页开始主要做70年代的资产，非常艰难的重新配置，og体育首页做得很好. 但是你有成本超支的挑战因为你躲在墙后面，你发现, 哇, 没有预料到. og体育首页尽og体育首页所能检查了，但是og体育首页没有看到这个?
德文·埃尔德:(26:40)
这是正确的.
查德·萨顿:(26:40)
所以你总是要为绒毛做预算, 有这种风险, 然后是更多, 什么是正确的术语? 不稳定的居民基础.
德文·埃尔德:(26:48)
说得好.
查德·萨顿:(26:51)
不稳定，是的，我确实有一个关于它的故事. 别让我忘了(相声00:26:54).
德文·埃尔德:(26:55)
好吧.
查德·萨顿:(26:57)
但是当你想到今天的经济状况. 如果og体育首页把查德和德文的水晶球拿出来. 这是事实, og体育首页打印了22%, 我记得上次我查到的国家货币供应的数字是18个月前.
德文·埃尔德:(27:18)
这是正确的.
查德·萨顿:(27:19)
让它沉下去. 我不知道里面的总数是多少, 但这只是五分之一, 人, 这相当于过去18个月里美国五分之一的货币被印出来. 我知道他们为什么这么做. 我明白，货币是经济机器运转的润滑剂. 但你做的每一个决定都有后果. 他们本可以让经济停滞. og体育首页可能会经历一次大规模的衰退，就像2008年那样，原因不同，但就像2008年那样. 他们选择让轮子继续转动.
查德·萨顿:(27:51)
猜猜现在会发生什么? 大家都在谈论通货膨胀这个词. 2008年og体育首页经历了通货紧缩. 现在是通货膨胀. 不管你信不信，但我认为.4%是最近公布的数字.
德文·埃尔德:(28:05)
公布的数字，谁知道真正的数字是多少.
查德·萨顿:(28:07)
出版了，而且(相声00:28:09)我向你保证.
德文·埃尔德:(28:09)
毫无疑问.
查德·萨顿:(28:10)
我的意思是, 看看单户住宅就知道了, 例如, 全国范围内, 这些股票在12个月内上涨了24%. 24%，告诉我这不是通货膨胀?
德文·埃尔德:(28:19)
这很疯狂它与货币供应量增长的关系如此紧密，对吧?
查德·萨顿:(28:23)
哇，我还没想过呢.
德文·埃尔德:(28:24)
差了几个百分点. 这就像, 这是22%的货币供给增长, 在很多方面，资产价值增长了22%. og体育首页可以指出，围绕这一指标，许多资产都有所增长.
查德·萨顿:(28:39)
是的. 所以，你把供给和需求结合起来，这就是你的问题. 所有这些钱都流入了个人和机构的银行账户, 它们被重新配置为资产. 你猜怎么着，og体育首页在让人们重返工作岗位上遇到了困难. og体育首页不得不付给他们更多的钱. 工资在上涨. 这就是所有的膨胀. 事情是这样的. 作为一个房地产所有者, 这真的很好，因为银行现在…一个例子, 我四个月前在查塔努加买了一笔生意, 另一个故事, 但这是我从银行得到的最好的一套条款. 我有3个.75%. 我得到了80%的贷款. 所以他们会偿还我的建筑贷款.
德文·埃尔德:(29:18)
优秀的.
查德·萨顿:(29:19)
我只有2年的利息，还有25年的利息. 通常三局两胜. 你永远得不到(相声00:29:23)-
德文·埃尔德:(29:23)
这是正确的.
查德·萨顿:(29:24)
原因是，我和银行家是好朋友. og体育首页在谈论这个, 看, og体育首页想让查塔努加的资产引以为豪的是当地银行. 第二，所有的刺激资金都去哪了? 这些钱直接汇入了人们的银行账户. 这意味着它在银行的资产负债表上. 现在银行的业务是赚钱，让钱发挥作用. 他们就像，“og体育首页有这么多钱，og体育首页必须尽快贷款出去.“因为只要你把钱存入银行，他们就可以借出10倍的钱. So, 它的美妙之处在于固定利率, 长期债务, 通货膨胀来临时，便宜的价格不会很快消失. 它会在某个点上升. 也许5年，也许10年，我不知道. 但这是大量可用的.
查德·萨顿:(30:05)
所以，你仍然可以以今天的美元获得非常便宜的资金来还债. 你猜怎么着? 如果og体育首页假设这些资产价格随着通货膨胀继续上涨, 你会用今天的美元支付同样的债务因为资产价格会继续攀升因为你把钱投在硬资产上而美元人们想要支付的是美元贬值而人们想要支付的是美元上升. 所以，你想讨论如何创造套利. 造成你的支出和收入之间的差距. 就是这样做的. 现在这是你的预感，上限利率被压缩了.
查德·萨顿:(30:40)
og体育首页的小组在5到6场比赛中出场. og体育首页不做八个帽子，也不做三个帽子. 但如果og体育首页在这个范围内玩, 如果我要为某样东西支付5个上限, 我宁愿花五美元买亚特兰大六十年代的资产, 还是继续买85年的资产? 所以，你可以以相同的上限率购买更好的资产，拥有更稳定的租户基础. 哦，顺便说一下，债务和价值的关系正在扩大. 如果我把我的手放在正确的方向上. 为什么不喜欢这个地方呢?
德文·埃尔德:(31:16)
100%. 我的意思是, 我想几年前你看到了根据资产类别的上限利率分层, 现在它被撞得粉碎. So, 就像你说的, 你买的是60年代的资产，上限是5, 或者90年代资产的上限利率变化可以忽略不计, 这两者之间在操作经验上有非常真实的变化. 所以，这是一个很好的观点. 我的意思是，资产类别之间的上限利率差异几乎消失了. 都被打碎了.
查德·萨顿:(31:52)
让og体育首页举个例子. 你给我一直想讲的故事带来了完美的过渡，手术经验，好吗?
德文·埃尔德:(31:57)
是的.
查德·萨顿:(31:58)
假设查德买了两栋楼，而且都是以6个上限利率买的. 一栋建筑是D类资产. 这意味着og体育首页基本上是在城里最恶劣的地方. 这是趋势. 我的意思是，有一条进步的道路，城市正在复兴. 这是趋势. 租客群体真的很困难，但也有很多好处. og体育首页说的是增加250美元的租金. og体育首页进行了大量的翻修，og体育首页要管理好住户基础，租户基础. 我把这个叫做租户基地. 我通常称我的房客为居民，因为那里有人, 但这是基于租户的, 这是不同的, 我来解释一下原因.
查德·萨顿:(32:36)
然后到这里, 我会买一栋B级建筑或者一些更好的80年代资产, 我称它为B类结束项, 我支付同样的上限费率. 我选择了蓝领和白领的混合工作, 这是一笔相当不错的小资产. 这里是关于D类资产的故事. 这就是那种你在电视上告诉他们不用付房租的租客群, 他们很认真地说, “我不付房租.”
德文·埃尔德:(33:06)
这是正确的.
查德·萨顿:(33:07)
他们也不尊重他们所居住的地方. 这是他们成长过程中的一个项目. 这是悲伤的, 但不管你为住院医生做了什么, 在这种情况下，租户对建筑物没有任何尊重. 对我来说，租户和居民之间的区别在于对建筑的尊重.
德文·埃尔德:(33:25)
这是一个很好的区分. 是的.
查德·萨顿:(33:26)
我给你们举个例子. og体育首页进去投了大约40美元,在这些旧地下室的一个封装项目上花了1万美元因为那里有霉菌问题. og体育首页需要补救. og体育首页知道. og体育首页在2020年6月30日完成了这项工作. 接下来的一周是7月4日, 要是这里的房客不开街区派对我才怪呢, 闯入地下室, 把地下室里所有的防水布都拉出来[相声00:33:51]，让他们沿着马丁·路德·金大道滑过去.
德文·埃尔德:(33:54)
给你.
查德·萨顿:(33:55)
这种鬼把戏，你不会和某些常驻基地打交道，对吧?
德文·埃尔德:(33:59)
是的.
查德·萨顿:(33:59)
这是一种你无法预测的操作. 这很有趣. 我是说，你得停下来笑一笑.
德文·埃尔德:(34:06)
回想起来，当然.
查德·萨顿:(34:09)
但现在og体育首页得再来一次. 所以，这些事情是你无法预测的. 它们将对你的运营产生巨大的影响. 而, 如果你在这里买同样的资产, 也许我还得在单位上花点钱. 也许一套翻新过的公寓只能增加100美元的租金. 但是你要和更多的人一起工作，你通常要和家人一起工作, 你是在和工人阶级一起工作他们尊重这栋建筑.
查德·萨顿:(34:39)
og体育首页在左边做的D类项目，是og体育首页的任务. og体育首页用自己的资金做到了. 就像，“嘿，让og体育首页真正振兴这个地区，og体育首页做到了.“og体育首页卖掉它是因为og体育首页不再想要它了. 但就像, og体育首页真的很想对这个地区的经济适用房产生影响, og体育首页用爱心填满了它. 这些人是由慈善机构支持的，而不是市场价格的租户. 所以，这是一个非常酷的任务. 但是，你必须这么做，因为你喜欢它. 你不能只追求高上限利率和高回报因为你将面对更多的白头发情况如果你只是以同样的上限利率购买了一项可比资产它更新得多，有更多的工人阶级居民基础.
德文·埃尔德:(35:28)
是啊，不，这故事很精彩. 我打赌你还有更多. 我有很多，有趣的是这个轨迹. 就像每个人都是从六七十年代的高上限利率资产开始的，然后他们开始崭露头角. 然后它们变得更大更干净. 我刚刚看到了这个轨迹. 我看到它与og体育首页同在. 我在各种不同的公司都看到过. 就像"好吧，og体育首页挺过来了. og体育首页为投资者赚了一些钱. og体育首页学到了很多og体育首页不想再做的事情.”
查德·萨顿:(35:57)
是的. 就是这样.
德文·埃尔德:(35:59)
这很好. 这是过程的一部分.
查德·萨顿:(36:00)
是的，这是真的，这样做资产也没有错. 这确实需要更严格的操作才能实现. 但我认为你也可以雇佣，你可以用更好的资产雇佣更好的人.
德文·埃尔德:(36:12)
是的，没错.
查德·萨顿:(36:12)
你能接触到的物业管理公司可能并不奢侈, 但是高端资产. 它们更丰富. 那些球队也不想处理这个问题. 所以，事情就是这样的.
德文·埃尔德:(36:28)
是的. 是的，整个团队都变得更好了. 你可以雇佣的团队, 还有整个租户群体, 常驻基地, 不管是什么, 提高了. 你们在看什么? og体育首页现在说的是2021年年中. 你们在看什么? 你的律所现在要拆掉什么样的交易才最理想?
查德·萨顿:(36:47)
我是说，og体育首页正在为乔治亚州道尔顿的子市场做些事情. 这是查塔努加MSA的一个子市场. og体育首页现在非常喜欢田纳西、乔治亚和阿拉巴马地区. 我认为对og体育首页来说最理想的协议是1980年以后的. 我从来没有真正兴奋或成功地购买过2004年以后的东西, 这对og体育首页来说很新鲜吗. 我喜欢骨头上的肉. og体育首页真的很想看到，我认为这是教科书式的答案. og体育首页希望看到og体育首页没有古老的电力系统和管道系统. 没有[听不清00:37:26]，没有铸铁，没有镀锌，没有铝线.
查德·萨顿:(37:31)
og体育首页要确保结构是完整的. So, 只要og体育首页有真正有声音的东西, og体育首页可以集中精力建设社区, 改善你的驻地基础, 以及他们的经历, 专注于完成，并把它带到想要的地方. 这是一个理想的交易. og体育首页并不害怕接触一些昂贵的物品，但这只会增加风险. 坦白地说，改善屋顶并不能增加NOI. 也许有一些无形的东西，比如屋顶漏水了, 如果你把屋顶修好了，人们就会留在你的房子里. 但你更愿意把你的钱和投资者的钱花在某些事情上, 你可以画一条直线表示它的利润. So, 我认为og体育首页理想的房产是og体育首页把所有的钱都花在上面, 而且资产状况良好.
德文·埃尔德:(38:23)
是的，没错. 我的意思是, 你必须有一个目标和理想去追求，也许有10个因素或组成部分. 年龄和地点, 也许得到7, 然后你提出了一个条件, 而你，你把它搞定, 你要处理它. 但是有这样的理想是很重要的. 我想对于那些正在听的人来说, 你可能不会把10个选项都打上, 但你至少要尽可能多地找到一个目标，因为这将推动你与经纪人的对话, 这将决定你如何筹集资金, 它会驱使你的整个公司至少在心中有一个理想，并知道现实不会完美匹配, 但至少你有个过滤器可以过滤. So, 你不会看每一笔送到办公桌上的交易，你可以花一整天的时间来筛选这些东西.
查德·萨顿:(39:13)
这是完全正确的. 我刚出道的时候, 我的意思是, 通过og体育首页的网络, og体育首页得到了赞助, og体育首页给经纪人一些想法. 嘿，og体育首页什么都买，从250万到1亿. 不，这根本不是同一个买家群体.
德文·埃尔德:(39:32)
正确的. 你是谁? 是的. 所有事，所有人.
查德·萨顿:(39:36)
是的，og体育首页并没有真正成功. 所以, og体育首页就像, “No, 这就是og体育首页要找的化身这就是og体育首页想要的. 所以，我非常同意你的观点.”
德文·埃尔德:(39:46)
是啊，太棒了. 公司现在是什么样子，你们是怎么分工的?
查德·萨顿:(39:53)
是的. Quattro资本由五个合伙人组成og体育首页有一个独特的叫做联盟伙伴计划. og体育首页从一开始就不想成为一个机构. og体育首页希望成为一家精品私人股本集团. 看起来是这样的除了一些va是收缩的, og体育首页不雇佣员工. og体育首页有五个管理合伙人, 其中两位Erin Hudson和Maurice Philogene是og体育首页的，他们为og体育首页所有的投资者提供贴心的服务和个性化的一对一体验. 他们是og体育首页的客户关系组. 他们专注于从合资股权、私人股本集团到个人投资者的所有领域. 我非常自豪地说，og体育首页的投资者得到了白手套的经验. 他们感觉像一个人，他们对og体育首页的团队很重要，因为这是og体育首页想确保og体育首页永远不会输的一件事, 正确的?
查德·萨顿:(40:57)
然后是og体育首页的资产管理总监金正日Wendland. 她有很多, 多年的全球IT和项目管理经验, 比如在十亿美元的范围内. So, 从管理og体育首页团队的角度来看，她绝对最适合管理所有复杂的事情. 我负责收购阶段. So, 从建立经纪人关系到下架的一切, 我参与其中了, 即使是在交易结构上, 诸如此类的事情.
德文·埃尔德:(41:26)
这是有趣的部分. 这是有趣的东西.
查德·萨顿:(41:28)
这就是打猎，对?
德文·埃尔德:(41:29)
这是正确的.
查德·萨顿:(41:30)
然后是塔米，塔米·萨顿，坦白说，我母亲是塔米·萨顿. 我的阿姨, 她的姐姐是金正日Wendland，所以og体育首页有一个家庭，他们是我第三代房产的第二代[相声00:41:41]. 她就是og体育首页所谓的过渡经理. og体育首页发现，如果你能想象出两列火车. 其中一列是资产管理列车，另一列是收购列车. 这些列车之间的交接是很多项目脱轨的地方.
德文·埃尔德:(41:58)
毫无疑问.
查德·萨顿:(41:58)
所以，og体育首页设计了og体育首页的公司，让og体育首页的收购列车运行. 最终，资产管理这列火车赶上来了, 转换玩家帮助将所有东西从一列火车转移到另一列. 然后收购的列车停止，资产管理的列车接管. So, 这真的是一个很大的, 在资产管理领域，她在收购的后期和收购的早期之间徘徊. 这就是og体育首页内部的结构. 但是og体育首页如何管理og体育首页拥有的这些资产呢? 好吧, og体育首页的联盟伙伴计划是og体育首页设计的，因为我相信你们也有, 在og体育首页参与的很多网络团体中，og体育首页发现了很多, 有很多真的, 真的, 真正的精英，他们都能爬到顶端. 他们看完了所有的材料，但进入这个行业有一个障碍.
查德·萨顿:(42:52)
所以, og体育首页会从赞助关系开始, 然后一直到不同阶段的联盟伙伴. 但如果og体育首页赞助你做的交易, og体育首页合作得很好, og体育首页会让你进入学徒阶段. 基本上就是在职培训, 在og体育首页的指导下与og体育首页一起工作，遵循og体育首页的系统, 流程, 和程序. 然后你反过来，建立你的业务，变得精明和有能力. 然后你进入下一个阶段，也就是全面的品牌推广. 因此，og体育首页的联盟伙伴都以og体育首页Quattro资本的名字作为品牌. 当他们与业内人士接触时，他们就是og体育首页的一部分?
德文·埃尔德:(43:32)
正确的. 巨大的优势.
查德·萨顿:(43:34)
是啊，巨大的优势. 所以，它真的建立了信誉. 然后，og体育首页有一些选择的人，og体育首页只是在做一笔又一笔的交易. 所以，og体育首页以这种方式扩大了og体育首页的团队. 当然，这让og体育首页损失了一些权益，但og体育首页真的很精简. og体育首页的日常开支很低. 伙计们，og体育首页在帮忙. og体育首页正在帮助别人，就像og体育首页刚开始时得到帮助一样.
德文·埃尔德:(43:54)
这是正确的. 我很喜欢.
查德·萨顿:(43:57)
一切都与人有关. 你真的要传播爱，并确保你得到了尽可能多的帮助.
德文·埃尔德:(44:05)
是的，没错. 我想说，og体育首页都是连在一起的, 我身后还有人, 但是在我前面有很多人一直在推动着我. 我想og体育首页都有这样的经历?
查德·萨顿:(44:16)
是的.
德文·埃尔德:(44:16)
我很喜欢那个型号. 这太棒了. 查德，我喜欢你们做的事. 我喜欢你分享你的故事. 恭喜你转型为全职房地产企业家. 我认为这是很多人的梦想，是你实现了它. 所以，这是杰出的. 如果有人想和你交流, 了解更多你们在做什么, 他们怎么能那样做呢?
查德·萨顿:(44:43)
最简单的方法就是去og体育首页的网站. 这是thequattroway.com. 我会确保德温有这个，这样og体育首页就可以把它写在演出笔记里但是Quattro是Q-U-A-T-T-R-O, 你就可以联系我了. 点击og体育首页的图片, 通过社交媒体og体育首页中的任何一个人, 电子邮件, 日历, 不管你想要什么. og体育首页很想谈谈. og体育首页总是很开放，即使只是打个招呼，谈论一下房地产. og体育首页喜欢这样做. 我还是“房地产失控播客”(Real Estate Runaway 播客)的主持人. 如果戴文愿意的话，你可能很快就能在上面看到他.
德文·埃尔德:(45:19)
优秀的. og体育首页开始吧.
查德·萨顿:(45:20)
所以,是的.
德文·埃尔德:(45:21)
神奇的. 好的，og体育首页会在节目笔记中链接到它. 你可以点击这里的描述，进入网站，与查德和他的团队见面. 查德，非常感谢你. 我真的很喜欢. 我祝愿你们在新的一年里继续取得成功.
查德·萨顿:(45:35)
当然,德温. 谢谢你邀请og体育首页，期待下次再见到你.
德文·埃尔德:(45:40)
好的，保重.